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Guia: Mercado imobiliário como forma de investimento

José Paulo Richter - Juca

Publicado por: José Paulo Richter - Juca

7 maio, 2018

Pensar em possibilidades de investimentos não é tarefa fácil para ninguém. As diversas opções disponíveis no mercado, como aquelas ofertadas pelos setores bancário, de varejo, de consumo, de infraestrutura e energia e por aí vai  podem deixar dúvidas quanto a escolhas.

Quando pensamos em investimento no mercado imobiliário, mais especificamente, algumas dúvidas podem surgir, principalmente quando se considera o montante inicial implicado em tal investimento, por exemplo.

De fato, investir em um imóvel é um dos maiores investimentos que se pode realizar na vida, mas exatamente por isso, traduz a oportunidade de aplicar dinheiro na realização de um sonho.

Com tudo isto em vista, temos certeza de que você não vai querer perder a oportunidade de fechar um excelente negócio. Por isso, criamos um guia prático contendo o que você precisa saber para entrar empoderado como investidor no mercado imobiliário.

1. Entenda por que investir no mercado imobiliário

Em primeiro lugar, é preciso saber que investir no mercado imobiliário quer dizer investir em um negócio de médio à longo prazo. Significa a aquisição de um bem permanente, que tende à valorização, e que tenha uma margem de negociação bastante larga.

É preciso pensar que a moradia é uma das necessidades humanas básicas, o que faz com que o mercado imobiliário seja um setor bastante promissor em termos de investimento. Além disto, como veremos, esse segmento apresenta uma diversidade enorme de opções de rentabilidade que vão desde a locação de um imóvel, até o estabelecimento de um empreendimento comercial, em determinado terreno.

Para apresentarmos bons motivos de investimento no mercado imobiliário, é preciso passar por alguns números, algumas taxas e percentuais, a fim de demonstrar que esse é de fato um bom negócio no cenário econômico brasileiro.

Uma vez que o desembolso inaugural para um investimento no mercado imobiliário é considerado um pouco mais elevado para algumas pessoas,  em relação a outros investimentos, costuma-se depender da oferta de crédito imobiliário para dar o pontapé inicial no setor.

Encontramos que, em 2017, a taxa Selic, taxa básica de juros do Banco Central, caiu de 7,5% para 7%, representando a menor desde 1999. Mais recentemente, em março de 2018, o Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central reduziu mais 0,5% essa taxa, que é a referência para o custo do crédito no país.

Bem, com a queda da taxa de juros da economia, o crédito imobiliário também reduz suas taxas de juros, facilitando o investimento nesse segmento e tornando-o, portanto, mais rentável. Se a possibilidade de crédito aumenta, ou seja, o empréstimo é facilitado, a demanda por imóveis também aumenta e movimenta positivamente o mercado imobiliário. A competitividade estabelecida, por sua vez, estabelece faixas de preços mais interessantes aos consumidores.

Conjugadas a esses dados, informações da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) indicam que no ano passado ocorreu uma redução do estoque nacional de imóveis em função do aumento das vendas que ultrapassou o número de lançamentos de empreendimentos. Isso significa que o mercado imobiliário teve uma movimentação significativa em 2017.

O que esses percentuais mostram é que essa é uma boa hora para investir em um mercado que, historicamente, provou ser bastante estável.

 

1.1. Quais as vantagens?

Os investimentos imobiliários são, como dissemos acima, historicamente bastante seguros, principalmente se pensarmos na vertiginosa expansão urbana. O valor de um imóvel também traz consigo uma capacidade de resistir a pressões adversas de mercado, devido à oferta de rentabilidade e segurança patrimonial, principalmente relacionada ao fato de que as variações podem ser melhor previstas que no mercado de capitais, por exemplo.

Assim, possuir um imóvel é uma boa forma de garantir que em tempos de descontrole das taxas de inflação do país, seu dinheiro esteja seguro de ser exaurido. Outra vantagem também se relaciona ao fator da rentabilidade. É possível obter renda fixa e periódica a partir do bem adquirido, dependendo da maneira como você escolhe investir.

O valor que um patrimônio físico pode ter é a chave do investimento. Você pode alugar, construir, morar ou revender o imóvel, escolhendo a melhor opção ao acompanhar os valores de mercado.

homem mais velho olhando escritorio

2. Conheça as melhores opções de investimentos

Após decidir pelo investimento no mercado imobiliário, é necessário passar à decisão do tipo de empreendimento que receberá sua aplicação financeira. Por isso, trataremos de mostrar algumas opções referentes a esse segmento, bem como apontar seus riscos e benefícios.

2.1. Lotes

Terrenos são uma ótima opção para quem deseja construir ou utilizar o espaço para outras finalidades, como criar um estacionamento, fazer do lote um galpão alugado, projetar um espaço de entretenimento, lazer e cultura, entre outras coisas.

O capital imobiliário investido em lotes carrega a capacidade de inovar o produto, estabelecendo a valorização de áreas antes inutilizadas, por exemplo. Além disso, lotes podem ser opções bastante econômicas no mercado imobiliário devido aos preços baixos em relação a áreas construídas, dependendo da sua localização.

A perspectiva de expansão do imóvel é, ainda, uma oportunidade, com o bônus de que é possível construir à maneira desejada e planejada. Mas se você decidir por não construir, os lotes são uma forma de aplicar seu dinheiro em um bem permanente e seguro, com um alto potencial de valorização financeira.

Mas é preciso ter bastante responsabilidade, pois podem existir irregularidades na documentação dos terrenos que se pretende adquirir, ou mesmo regras das localidades em relação à construção, por isso justifica-se negociar com empresas e agentes do mercado imobiliário com credibilidade, transparência e solidez.

2.2. Imóveis

Os imóveis podem ser destinados à utilização residencial, ou à instalação de empresas ou pontos comerciais. O interessante é que o investidor pode adquirir um imóvel em modalidades diferentes.

Ele pode comprar um imóvel recém-construído e nunca utilizado, mas também pode adquirir um usado, ou mesmo comprar um na planta, o que quer dizer que financiará a construção junto à empresa responsável pelo projeto. Abaixo, discorreremos mais sobre essas duas últimas opções.

2.2.1. Imóveis na planta

Por serem comercializados anteriormente à construção, os imóveis adquiridos ainda na planta representam uma economia no momento da aquisição desse bem. Dentre outras vantagens financeiras nesse tipo de investimento, encontramos a possibilidade de um processo de financiamento facilitado junto à construtora responsável pela obra.

A possibilidade de alterações no projeto ao longo do processo de construção, após a aquisição do patrimônio, e o acompanhamento da obra também são benefícios envolvidos nesse tipo de compra. Além disso, a tendência à valorização do imóvel ao longo do tempo e após sua construção é uma das convicções que o investidor pode ter.

Por outro lado, é preciso ser bastante cauteloso, pois nesse investimento os donos do imóvel podem ficar sujeitos a possíveis irregularidades ao longo da etapa de execução do projeto, ao mesmo tempo em que ficam vulneráveis a reajustes não previstos em contrato, desta forma, mais uma vez se faz necessário saber com quem negociar.

Ainda existe o receio de passar por atrasos na entrega, devido a eventualidades no momento da construção. No entanto, para evitar tais riscos, é possível demandar um contrato bastante claro e minucioso e, principalmente, buscar empreendimentos com antecedentes favoráveis e de fontes confiáveis.

2.2.2. Imóveis usados

Nessa categoria, o investidor entra no mercado imobiliário a partir da compra de um imóvel que já foi habitado e, portanto, está pronto para uso, ainda que possa vir a necessitar de algumas reformas ou reparos.

Os preços de aquisição dependendo do caso, podem ser mais baixos quando comparados com imóveis recém-construídos, e a mudança pode ocorrer de maneira bem mais rápida se contraposta a qualquer previsão de um imóvel na planta. Além disso, o horizonte de negociações tem papel protagonista nesse tipo de transação.

Dentre os riscos envolvidos nesse tipo de investimento, está a possibilidade de haver pendências que impeçam a transferência imediata do imóvel, ou mesmo irregularidades constantes no projeto original do imóvel, ou em sua versão atual. Além disso, é preciso estar atento a eventuais inadimplências anteriores à aquisição do imóvel.

2.3. Fundos imobiliários

Trata-se de um investimento tangente no mercado imobiliário, caracterizado por grupos de investidores que reúnem alguns recursos e realizam aplicações em um empreendimento comum. Em outras palavras, caracteriza-se pela aquisição de cotas que estão lançadas no mercado de ações.

O objetivo dos investidores é obter lucro com aluguéis e/ou vendas dos imóveis envolvidos nas negociações. No geral, trata-se de imóveis comerciais como shopping centers, strip malls, aeroportos, hotéis e agências bancárias, cujos títulos podem ter um valor inicial baixo.

Por ser um investimento coletivo, torna-se uma opção mais barata, e é bastante rentável, pois, além de o pagamento dos rendimentos ser periódico, o fundo precisa distribuir ao menos 95% dos lucros aos cotistas.

Não é possível resgatar as cotas, mas sim negociá-las aos moldes de ações. Assim, os investidores dessa categoria podem lucrar com a valorização dos imóveis envolvidos no fundo, no aluguel, e também com a valorização das próprias cotas. Além disto, é um título que indica praticidade, pois é adquirido por meio de transações online.

No entanto, como em todo investimento, há riscos. O que no mercado imobiliário é conhecido como risco de vacância, é um dos principais impasses desse tipo de investimento. Se a ideia é gerar renda por meio, principalmente, do aluguel, a possibilidade de um empreendimento ficar parado pode prejudicar, e muito, o retorno financeiro.

Além disto, se o valor de mercado de seu investimento cair, consequentemente suas cotas serão menos rentáveis, pois seu patrimônio sofrerá interferência desses valores. Podem existir ainda altas taxas de administração do Fundo Imobiliário por parte das empresas, afetando também a rentabilidade.

Bem, agora que algumas opções do mercado imobiliário começam a se esclarecer, é preciso pensar que a valorização de um imóvel está diretamente relacionada à qualidade de vida nos centros urbanos.

Ao escolher um imóvel, os compradores estão preocupados com o que existe na parte de dentro do investimento e também no entorno. Nesse contexto, a noção de Smart City desponta como modelo importante frente à necessidade de dinâmicas urbanas mais inovadoras. Vejamos do que se trata.

open mall

3. Compreenda o que é uma Smart City

O cenário urbano consome muitos recursos naturais, ao mesmo tempo em que proporciona o acesso e usufruto de diversas tecnologias a seus habitantes. O conceito de Smart City veio para conjugar o que antes poderia aparecer em polos opostos, ou mesmo aparentar configurar conceitos excludentes: o meio ambiente e o urbanismo.

O cenário de condições saturadas de grandes metrópoles claramente apresenta situações como congestionamentos constantes, falta de segurança, poluição e altas taxas de lixo e resíduos. No entanto, esse panorama que, podemos dizer, é catastrófico, encontra uma oportunidade promissora de mudança por meio do planejamento de cidades inteligentes.

O fundamento de uma Smart City está em uma boa gestão do fluxo de dados, associado ao crescimento urbano, que permite transformar o espaço promovendo qualidade de vida, administração transparente, integração, participação cidadã e sustentabilidade.

Apresentando soluções que partem do desenvolvimento de um planejamento estratégico que integra diagnóstico, geração e acompanhamento de indicadores, cronograma, gestão e monitoramento, a noção de Smart City vem conquistando diferentes cenários urbanos ao redor do mundo. Associados a tal conceito, encontram-se os empreendimentos sustentáveis e planejados, que são uma excelente possibilidade no cenário imobiliário.

4. Entenda por que investir em empreendimentos sustentáveis e planejados

Programas de eficiência energética, sistema de drenagem da água da chuva, saneamento, redução e correta destinação do lixo, são peças-chave na execução de empreendimentos planejados e sustentáveis. Uma drenagem adequada da água da chuva pode, além de permitir o reaproveitamento desse recurso, impedir alagamentos, transbordamento de bueiros e outros transtornos daí decorrentes como destruição de patrimônios.

Por outro lado, o recolhimento correto de resíduos sólidos e a diminuição de sua produção reduzem em muito os impactos ambientais, como o efeito estufa e a poluição das águas subterrâneas e superficiais.

Uma gestão inteligente envolve, por exemplo, um plano de mobilidade urbana potente, que permita um fluxo eficiente, otimizando as conexões urbanísticas. Um empreendimento planejado, com alargamento e diversificação de vias e acesso facilitado, diminui o tempo de deslocamento, evitando congestionamentos e contribuindo para uma melhor qualidade de vida.

Outro fator importante relativo a empreendimentos urbanos planejados é o investimento em iluminação, que favorece o monitoramento das vias públicas. Conjugado a um atendimento informatizado para denúncias, essa medida caracteriza-se como uma estratégia de segurança bastante potente, encontrada nesse tipo de empreendimento.

Todas as medidas abordadas aqui potencializam o valor de mercado de qualquer imóvel, valorizando-o. De posse de todas essas informações, passemos aos primeiros passos de um investimento no mercado imobiliário.

5. Saiba como começar a investir

É extremamente importante partir de um planejamento bem delineado, incluindo uma pesquisa detalhada a respeito da dinâmica dos valores de mercado, aliada a prospecções sobre a expansão urbana local e regional.

A partir de um diagnóstico pautado em informações de qualidade, realizado junto a profissionais especializados, capazes de oferecer consultorias completas e de acordo com suas aspirações, é possível traçar a vocação do imóvel e pensar nas suas formas de investimento.

Economizar é também um passo importante para quem pretende investir no mercado imobiliário. Avaliar o capital inicial, e as taxas envolvidas na aquisição e manutenção de seu imóvel, é essencial para que não incorra no risco de ter prejuízos.

5.1. Como escolher o empreendimento

Ao introduzir a dimensão espacial na noção de consumo dos indivíduos, devemos pensar na satisfação deles condicionada a características específicas de cada localização. A partir do que foi apresentado sobre cenário urbano e mercado imobiliário, você poderá pensar e calcular mais sobre demandas, conjugando-as aos seus próprios desejos e objetivos.

Parques, espaços verdes, comércio, escolas e dispositivos de saúde nos arredores de um imóvel costumam aumentar o valor de mercado. Portanto, é preciso calcular se para seu objetivo vale a pena apostar em localidades que tenham essas ofertas ou, ao contrário, buscar espaços ainda desocupados.

Se seu objetivo é revender após um tempo de aquisição, de maneira que o valor do imóvel esteja valorizado, ou mesmo morar e investir em qualidade de vida para você e sua família, por exemplo, áreas bastante desenvolvidas podem ser uma excelente opção.

Por outro lado, se seu investimento está ligado a erguer um novo empreendimento, pensar em áreas não muito valorizadas por negócios já bem estabelecidos parece ser uma oportunidade de pioneirismo no mercado.

Além de encontrar preços provavelmente mais baixos, você estará investindo na alteração do padrão de ocupação e consumo de determinada área, podendo alavancar uma região e, consequentemente, expandir seus negócios.

5.2. Os cuidados que devem ser tomados

Especialistas indicam que o mercado imobiliário depende de fatores mais básicos como inflação, estabilidade econômica e crédito. Com base nesse tripé, alguns cuidados já se mostram essenciais nesse tipo de investimento.

Como vimos no primeiro tópico deste guia, é preciso estar sempre atento às taxas de juros de crédito. Conjugada a essa cautela, está a necessidade de acompanhar índices de inflação, e expansão dos investimentos.

Nessa mesma via, o Produto Interno Bruto (PIB) do país desponta como um importante componente na avaliação de mercado imobiliário, pois refere-se à mensuração da atividade econômica e ao nível de riqueza de determinada região, indicando o quanto se produz, se consome e se vende.

O PIB representa índices de renda, geração de emprego, melhoria de infraestrutura e habitação, aumentando a competitividade, por exemplo, uma vez que indica o crescimento na oferta de produtos e serviços. Por isso, o sucesso do mercado imobiliário caminha lado a lado com o crescimento do Produto Interno Bruto.

Outra dica importante, ao se pensar os cuidados que se deve tomar em um investimento no mercado imobiliário, é acompanhar migrações regionais para delinear melhor o fluxo de pessoas em certas localidades de seu interesse, e cruzar esses dados com os objetivos do investimento.

Paralelamente a esses cuidados, é extremamente importante analisar a variação do mercado em cada região a ser investida, e pesquisar nichos de investimento a partir das perspectivas do desenvolvimento imobiliário. Lembre-se de que regiões não saturadas podem diminuir a concorrência e, consequentemente, os custos do investimento.

Outro ponto para o qual é preciso estar atento ao se pensar em investimento nesse setor é a segurança jurídica. Comprar um imóvel ou investir em um empreendimento imobiliário requer uma atenção redobrada às burocracias envolvidas nos processos de aquisição, pois os valores das transações são muito altos e os prazos envolvidos, no geral, são bastante extensos.

Como vimos, o principal cuidado a ser tomado em investimentos no mercado imobiliário consiste em uma avaliação minuciosa e fundamentada em referenciais de comportamento do mercado a longo prazo, projeções, indicadores oficiais extraídos do passado e correlações. A capacidade de produzir renda com o bem adquirido, isto é, o valor da oportunidade de investimento, é um dos elementos para os quais é preciso estar bastante atento.

Garantir uma visão clara do mercado imobiliário é uma forma de assegurar investimentos rentáveis e bastante seguros no cenário econômico, uma vez que esses patrimônios têm a capacidade de manter valores elevados. Para tanto, acompanhar as prospecções da expansão urbana é uma estratégia extremamente valiosa.

Neste guia abordamos esse assunto de maneira tangencial, mas gostaríamos de indicar mais fontes para que você possa entrar de cabeça no mercado imobiliário! Conheça mais sobre as inovações urbanas e baixe nosso e-book a respeito do conceito de cidades inteligentes, a fim de agregar valores a suas expectativas de investimento.

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