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Contrato de compra e venda: confira o que você precisa saber!

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Publicado por: Richter Gruppe

17 julho, 2018

O investimento imobiliário pode ser muito vantajoso e interessante, mas, para isso, é preciso que cada investidor tome algumas providências, a fim de garantir a segurança do negócio. Uma das mais importantes é saber quais documentos são necessários para alcançar sucesso sem muitos inconvenientes em uma negociação.

Dentre os documentos importantes, o contrato de compra e venda garante os termos de circulação de riquezas e, por isso, exige muita atenção e detalhamento no conteúdo. A seguir, vamos apresentar alguns pontos fundamentais para a elaboração de um contrato de compra e venda sólido e bem fundamentado.

Do que se trata o documento?

O contrato de compra e venda está exposto no Código Civil Brasileiro, no Artigo 481, do Capítulo I (Da Compra e Venda), do Título VI (Das Várias Espécies de Contrato), da seguinte maneira: “Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro”.

O contrato é, portanto, usado para definir os direitos e deveres das partes envolvidas em uma transação imobiliária. Importante pontuar que o contrato de compra e venda é uma promessa de transferência de posse de uma propriedade a um adquirente. Mais adiante, explicaremos como efetivar o processo. Agora, passemos à apresentação de alguns elementos que não podem faltar na elaboração desse documento.

pessoa assinando um contrato com caneta

Como elaborar um contrato de compra e venda?

Primeiro, a escolha de um imóvel requer sempre um planejamento por parte do comprador. É muito importante obter as informações sobre o local que se pretende adquirir, localizar informações sobre o terreno, a vizinhança e o potencial de investimento, comparando-as aos seus objetivos na aquisição de um imóvel.

Os contratos de compra e venda podem estar relacionados a um terreno, a um imóvel na planta e/ou em construção ou a um imóvel finalizado (novo ou usado). O documento pode ser particular — quando são necessárias duas testemunhas — ou público, quando realizado em cartório. Em todos esses modelos, alguns itens são indispensáveis. Vejamos:

Identificação das partes envolvidas

Um contrato deve sempre ter a identificação completa de todos os envolvidos, tanto referentes às posses passadas, atuais e futuras do imóvel que será transmitido. Nomes completos, número de documentos pessoais, endereço residencial, estado civil e profissão são elementos fundamentais.

Em caso de compradores ou vendedores casados, é preciso também acrescentar os dados do cônjuge, em função da possibilidade do regime de comunhão de bens. Além disso, quando se trata de negociações que envolvem pessoa jurídica, os dados dos representantes devem estar discriminados.

Descrição do imóvel

O contrato de compra e venda deve apresentar uma descrição completa do imóvel que está sendo negociado. É importante que estejam especificadas no contrato a extensão da área vendida, a descrição sumária e suas confrontações, a localização, a inscrição na Prefeitura e a escritura pública, se houver.

Em caso de imóveis novos, um documento importante é o memorial descritivo da construção civil, documento elaborado anteriormente a qualquer construção, registrado em cartório e que apresenta os detalhamentos de todos os setores do projeto aprovado.

Preço, condições de pagamento

O contrato é o documento em que estará descrita a fixação do valor total do imóvel, convencionado conforme leis do mercado, pelo debate entre os contraentes ou por terceiros. Forma e local de pagamento, bem como dados da conta e quitação, também devem estar relacionados.

Outra informação que deve estar clara é se a quitação será à vista ou por financiamento. No segundo caso, deve-se indicar eventual sinal de entrada e taxas de juros e correção monetária dos valores devedores, se houver. É importante que a forma de aquisição original do imóvel também esteja descrita nas cláusulas do contrato.

Termos de multa para descumprimentos

O contrato de compra e venda apresenta as obrigações recíprocas das partes envolvidas na negociação. Para o vendedor, o compromisso está na transferência do domínio da propriedade, e para o comprador, incumbe-se o pagamento devido por tal aquisição. Assim, respectivos vencimentos e prazos para entrega devem ter espaço privilegiado nesse documento.

No caso de descumprimentos, ambas as partes devem estar resguardadas por cláusulas claras referentes a multas. Principalmente em caso de imóveis na planta, em construção, com termos específicos para prazos de início e finalização da obra, é muito importante que sejam previstas as taxas de multa referente a atrasos.

Descrição dos impostos e regularidade

É essencial, em um processo de compra e venda, provar a regularidade do imóvel e também do proprietário. Um dos principais encargos é o Imposto sobre Propriedade Territorial Urbana, o IPTU, e a responsabilidade dos créditos tributários passa a ser de quem está adquirindo o imóvel, conforme Código Tributário Nacional.

Dessa forma, é muito importante que o comprador de um imóvel busque, na Prefeitura Municipal, a posição tributária atual do bem que está adquirindo. Além disso, alguns documentos devem constar junto ao contrato de compra e venda para segurança da regularidade do imóvel:

  • certidões negativas de débito com INSS e/ou com a Receita Federal, no caso de vendedores representados por empresas;
  • certidão de propriedade do imóvel (urbano ou rural) e Comprovante de Quitação do Imposto Territorial Rural, se for o caso;
  • certidão de ação real e pessoal reipersecutória, que visa levantar se existe alguma ação judicial em nome do proprietário que pode atrapalhar a negociação atual;
  • certidão de ônus reais, que informa a existência ou não de encargos como hipoteca e usufruto.

Termos de Rescisão Contratual

Em todo investimento, é preciso haver espaço para eventualidades. No entanto, essas podem ser minimizadas com planejamento. Se houver quebra de contrato, é indispensável que as cláusulas dessa ação estejam bem definidas, e o espaço correto para isso é o contrato de compra e venda.

Indenizações, multas e perdas em caso de desistência das negociações devem ser previstas. É muito importante que as cláusulas descrevam também os termos quanto aos vícios redibitórios — defeitos ou depreciações desconhecidos inicialmente e que impedem o bom uso do imóvel — e os termos em caso de evicção, quando o legítimo dono quer recuperar seu bem, indicando um erro na titularidade.

pessoa faz sinal de positivo com a mão

Como passar da promessa à efetivação?

Como dissemos acima, o contrato de compra e venda caracteriza-se como uma promessa. O que garante o acordo e a concreta aquisição da propriedade é a tradição (entrega efetiva do bem) e a outorga da escritura pública, que é o instrumento jurídico, lavrado em Cartório de Notas, para obtenção da propriedade.

A propriedade deve ter um registro imobiliário no Cartório de Registro de Imóveis. Se o imóvel não tem tal registro, então a escritura deve ser caracterizada como Cessão de Direitos de Posse. Todas essas etapas estão entrelaçadas para efetivação do processo de compra e venda de um imóvel, não podendo ser negligenciadas.

Na escritura, são determinadas as taxas do Imposto sobre Transferência de Bens Imóveis (ITBI) — tributo municipal cuja soma é calculada sobre o valor venal do imóvel, descrito no IPTU — e o Imposto de Renda (IR), pago à Receita Federal. Após a realização da escritura definitiva, no caso de imóveis registrados em cartório, é preciso apresentar o novo documento no cartório em que a propriedade foi registrada e solicitar uma atualização na matrícula.

Vale lembrar que a lei impõe algumas limitações ou condições especiais em caso de relações jurídicas que envolvem ascendentes e descendentes (pais e filhos, avô e neto, por exemplo); entre cônjuges com regime de conjunção de bens; ou entre tutores e tutelados — ou aqueles encarregados de zelar pelos interesses de quem tem a posse de um imóvel. Há limitações, ainda, em caso de imóveis indivisíveis.

Com todas essas indicações, vimos a importância da clareza entre as partes na elaboração de um contrato de compra e venda de imóvel. Para obter ainda mais segurança, procure sempre profissionais reconhecidos na área do mercado imobiliário para fechar seu negócio sem se deparar com inconvenientes em seu investimento.

Gostou deste post? Então acesse nosso Guia sobre investimento no mercado imobiliário e veja como expandir seus negócios de maneira inteligente!

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