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Compra e venda de imóveis: o guia completo para você não errar!

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Publicado por: Richter Gruppe

11 julho, 2018

Seja para abrir seu negócio em um local adequado, seja para investir, a compra e venda de imóveis é uma possibilidade que chama a atenção de investidores e empreendedores, mas requer conhecimento. Vários aspectos precisam ser considerados na transação para garantir o melhor negócio.

É possível, por exemplo, que você esteja pensando como investir no mercado imobiliário , podendo aproveitar as tendências do setor, especialmente os empreendimentos inteligentes, que atendem a demandas que as novas formas de viver das pessoas estão demandando.

Então, o que é válido nesse contexto? É o que mostraremos neste post. A partir de agora, você verá um panorama amplo sobre o assunto, que indicará as razões para investir no mercado imobiliário.

​Com essas informações, a chance de você encontrar uma ótima oportunidade aumenta consideravelmente. Então, que tal entender melhor esse cenário? Acompanhe!

Por que investir em imóveis?

Responder essa pergunta passa por diferentes fatores, mas uma coisa é certa: quem aposta em imóveis constrói um patrimônio sólido e com elevadas chances de valorização. Podendo ter destinação residencial ou comercial, os benefícios dependem do local e potencial de exploração do imóvel.

Segurança

É  praticamente impossível seu imóvel ser confiscado. Isso só ocorre em caso de inadimplência de tributos e, ainda assim, é um processo lento. Definições legislativas ou ações judiciais dificilmente terão essa capacidade.

Mais que isso, um imóvel comercial ou residencial em boa localização tem aluguel praticamente certo, com a garantia de pagamento de multa caso o inquilino saia do local antes dos 30 primeiros meses ou do período especificado em contrato.

Possibilidade de aumentar os ganhos de capital

Ter um imóvel permite ganhar com sua valorização e também com o aluguel de salas comerciais ou apartamentos residenciais. Mesmo em cenários de crise, os imóveis continuam valorizando comparando a outras modalidades de investimento.

Por isso, esses bens são, no mínimo, uma boa oportunidade para diversificar a aplicação de dinheiro — uma prática recomendada por qualquer especialista financeiro. Eles também costumam render mais que a inflação, o que assegura seu reajuste.

Capacidade de investir em diferentes tipos de imóveis

Diversificar é a chave do negócio. Nesse setor, você pode optar por apartamentos ou casas residenciais, mas também precisa considerar as salas e lojas comerciais, terrenos e galpões. Essa é uma maneira de diminuir os riscos e aumentar seus potenciais ganhos.

Portanto, fica claro que vale a pena adquirir diferentes unidades para aumentar seu patrimônio. A última dica é procurar os empreendimentos planejados, que facilitam a rotina, otimizam o espaço urbano e trazem eficiência, sustentabilidade e qualidade de vida.

 Reúna a documentação necessária

Os documentos pessoais de proprietário e comprador precisam ser apresentados. Entre eles estão:

  • certidão de nascimento ou casamento;
  • certidão de interdição e tutela, para comprovar a autonomia jurídica do vendedor de fazer a operação;
  • certidões judiciais que comprovem a inexistência de dívidas e processos em curso.

Também é necessário ter em mãos os documentos do imóvel, como:

  • certidão atualizada do Registro de Imóveis;
  • certidão de ônus reais;
  • certidão de situação enfitêutica e de quitação fiscal, ou guias de IPTU pagas dos 2 anos anteriores;
  • declaração de quitação condominial.

Pague a taxa de ITBI

Esse é o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. O tributo é pago à Prefeitura e seu valor varia de acordo com o município, mas geralmente é de 2% ou 3% do valor total do bem.

Emissão de promessa de compra e venda ou de recibo de sinal

As compras financiadas exigem a apresentação desse documento por existir o pagamento de uma entrada, também chamado de sinal. Caso alguma das partes tenha algum impedimento ou desista da aquisição, geralmente há incidência de uma multa.

Registre o contrato e a escritura em cartório

O contrato designa os detalhes da negociação entre as partes. Assim, em caso de questionamentos judiciais, o contrato é a base para determinar a resolução dos conflitos. Já a escritura é a última etapa para transferir a propriedade para o seu nome.

Observe que os custos da documentação depende do acordo feito entre as partes envolvidas. Além disso, é indicado contar com a ajuda de um corretor imobiliário, que ajudará a finalizar a transação com mais segurança e sem imprevistos.

Ele também terá um papel crucial se a compra for realizada como investimento. Afinal, essa propriedade requer características específicas, que podem ser mais facilmente encontradas por esse profissional.

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Como usar o imóvel como investimento?

A recuperação da economia brasileira em 2018 faz com que esse seja um bom momento para adquirir propriedades como forma de aplicação financeira. Nos próximos anos, a expectativa é que o setor imobiliário saia da recuperação e chegue à etapa de expansão, o que significa que as oportunidades serão bastante interessantes nesse período.

Aluguel

Essa alternativa é interessante para garantir uma renda extra, principalmente porque muitas pessoas da geração atual preferem morar de aluguel e ter mais liberdade. A locação também segue em alta para o meio comercial, conforme o diretor de Inteligência de Mercado da ZAP Imóveis, Caio Bianchi, em entrevista à InfoMoney.

O valor da locação também pode apresentar alta em 2018.

Compra de terrenos

Essa opção tende a se valorizar mais rapidamente e se torna uma opção válida para quem deseja vender em pouco tempo para reinvestir o dinheiro. Contribui para esse aspecto a expansão das cidades, que se tornou contínua. No terreno, também é possível construir salas comerciais, prédios comerciais e residenciais ou deixar ele valorizar.

Aquisição de imóvel na planta

Esse tipo de propriedade tende a se valorizar com o tempo. O valor é reajustado mensalmente de acordo com o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) e, por isso, os ganhos obtidos podem ser significativos. Para isso, é preciso avaliar o preço cobrado e os detalhes da construção para saber se o potencial de retorno é interessante.

Obtenção de imóvel usado

A vantagem dessa transação é conseguir um local com boas características, mas por um preço baixo. Porém, é preciso ter olhos de investidor e analisar se vale a pena fazer a aquisição. Por exemplo: se o imóvel estiver com dívidas, a tendência é que você tenha problemas. Por outro lado, se inexistirem situações negativas, é possível reformar o ambiente e vendê-lo em pouco tempo.

Investimento em imóveis comerciais

Essa oportunidade é interessante inclusive em períodos de crise. Atente aos segmentos que mais locam as salas comerciais e procure uma que esteja bem localizada e possa abrigar serviços essenciais, como farmácias, padarias, supermercados e por aí vai. Esse já é um bom começo.

Tenha em mente que a rentabilidade dos imóveis comerciais tende a ser mais elevada que o dos residenciais. As garantias dessa operação também são maiores e os contratos são mais longos, geralmente variando de 5 a 10 anos.

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Saiba se planejar para comprar e vender

O conhecimento das possíveis transações que podem ser estabelecidas ajudam a criar um bom planejamento financeiro para estar preparado para as oportunidades de investimento. Para isso:

Organize sua vida financeira

O primeiro passo é avaliar seu orçamento e ter um controle de receitas e despesas. Adote hábitos saudáveis e invista o que poupar.

A melhor forma de reunir todo o montante necessário para adquirir um imóvel é aplicar o dinheiro que sobra em um investimento seguro e retorno considerável. O objetivo é multiplicar o valor para comprar o bem à vista ou com uma entrada maior permitindo boas negociações.

Analise a diferença de valor entre imóveis novos e usados

Esses empreendimentos são bastante diversos e é preciso considerar suas características para saber qual alternativa é a mais adequada. Os usados tendem a ser mais baratos, mas é preciso atentar aos seguintes aspectos:

  • instalações hidráulicas e elétricas;
  • lajes;
  • pisos;
  • telhados;
  • estrutura;
  • revestimentos,
  • localização.

Em caso de reforma, avalie quanto terá de investir para saber se realmente vale a pena adquirir o bem. Já o imóvel na planta requer cuidado com a escolha da construtora para garantir que o resultado da construção seja o melhor possível.

Taxas

A compra de um imóvel necessita de pagamento de encargos e taxas, além do valor do bem. Há valores relativos a tributos, transferência, documentação, manutenção etc.

Quais cuidados devo tomar na hora de comprar um imóvel?

O propósito de adquirir um investimento é fazê-lo render. A mesma prerrogativa é válida para a compra de imóveis, uma aplicação democrática e que conta com diferentes opções. Ainda assim, é preciso tomar uma decisão consciente para ter reflexos positivos no futuro.

Por isso, listamos a seguir os principais cuidados necessários antes de fechar negócio.

Escolha uma construtora e/ou imobiliária confiável

O imóvel é um bem valioso. É preciso fazer uma parceria confiável para garantir a melhor transação. Para isso, analise o histórico da incorporadora e colete informações sobre ela, como sua saúde financeira, imóveis já construídos, se há autorização para o projeto de incorporação e mais. Também converse com outros compradores para perguntar como está sendo a experiência de compra.

Nesse momento, também é uma boa ideia contar com a ajuda de uma assessoria e consultoria para investidores imobiliários. Essas empresas têm profissionais especialistas, que indicarão os melhores negócios presentes no mercado.

Estude seus objetivos e o público-alvo que deseja atingir

O imóvel escolhido deve ser capaz de oferecer um bom retorno. Para isso, é preciso considerar seus objetivos e o que você deseja fazer com ele. Por exemplo: seu propósito é reformá-lo e vender por um preço mais alto? Alugá-lo? Adquirir na planta e comercializá-lo assim que estiver pronto?

Tenha em mente que seus objetivos devem ser condizentes com o público-alvo pretendido. Por exemplo: se o imóvel está localizado perto de uma universidade, ele tem grande potencial de locação. Por sua vez, se for em um empreendimento inteligente, é a oportunidade de agregar valor.

A partir do público-alvo, pense também em características da propriedade, como localização, estilo e tamanho. O recomendável é ser o mais objetivo possível nesse momento para tomar uma decisão segura.

Avalie as opções disponíveis

Sua aquisição pode ser referente a um imóvel novo, usado, lançamento, terreno e por aí vai. Analise as alternativas que tem no momento e qual delas é a mais interessante para garantir um bom retorno.

Calcule o rendimento potencial

Na sua avaliação, é possível que pare em determinado momento e tenha dificuldade de saber qual é a melhor alternativa para investimento. Nesse momento, o ideal é pensar na rentabilidade potencial. Por exemplo, para o aluguel, pode manter uma média de 0,5% da locação. No entanto, você pode valorizar o item para revendê-lo.

Considere que a liquidez é importante nesse cálculo, ou seja, a capacidade de você vender o imóvel rapidamente. Analise o cenário econômico atual e qual sua possibilidade de obter um rendimento máximo com o maior fluxo de dinheiro possível. Assim, você será capaz de optar pela residência que for comercializada em menos tempo.

E quais cuidados devo tomar na hora de vendê-lo?

A decisão de repassar o imóvel para outra pessoa também exige alguns cuidados para garantir a viabilidade do negócio, assim como sua remuneração máxima. Confira os detalhes nesse processo.

Tenha a documentação em dia

A documentação pessoal e da propriedade deve estar em mãos. Também é importante ter os documentos do cônjuge para evitar problemas. Os itens necessários são:

  • certidão atualizada do registro do imóvel;
  • comprovantes de pagamento do IPTU;
  • declaração condominial de isenção de débitos;
  • CPF, RG ou CNPJ;
  • contrato social, se a aquisição for realizada em nome de pessoa jurídica.

Esteja com a reforma pronta

O apartamento ou a casa deve estar atraente, limpo, em bom estado e organizado para aumentar as chances de fazer um bom negócio. Efetue os reparos necessários, mesmo que sejam pequenos.

Segundo dados informados pela InfoMoney, uma pintura nova e a troca de piso podem valorizar o bem em 10%. Portanto, vale a pena executar essas mudanças. Situações mais problemáticas, como vazamentos e outros problemas estruturais, devem ser consertados para aumentar sua margem de lucro.

Avalie preço e período de entrega

Um bom investimento é aquele que oferece ótimo custo-benefício. Essa afirmação é válida para a sua compra, mas também para a venda. A ideia é que o valor do bem esteja condizente com o mercado, com o potencial máximo de retorno dentro das capacidades.

Considerando esse aspecto, avalie ainda o prazo de entrega do imóvel, de possíveis reformas ou desocupação, caso esteja sendo utilizado. Oferecer dados precisos traz mais confiabilidade à transação e evita o pagamento de alguma multa, que impactará sua margem de lucro.

Conte com a ajuda de uma consultoria para investidores

Os profissionais especializados conseguem encontrar empreendimentos inteligentes e que estejam de acordo com os mais modernos conceitos do mercado, como a ideia de smart cities, que exigem construções mais inovadoras e sustentáveis.

Com essas dicas fica mais fácil obter um bom retorno do mercado imobiliário e fechar um bom negócio, tanto na compra quanto na venda.

Como escolher imóveis e terrenos para investir?

O objetivo aqui é permitir que todos os critérios citados anteriormente sejam cumpridos. Dessa forma, você tem o maior potencial de rentabilização. Porém, quais aspectos impactam essa definição?

Analise a localização

Esse é um dos fatores mais importantes, porque tende a elevar o preço de venda do imóvel ou facilita o processo de locação. O recomendado é que o local seja próximo a vias importantes, mas não exatamente na mesma rua, já que o barulho pode causar depreciação do valor.

Apartamentos de padrão econômico ou médio são mais valorizados quando ficar perto de farmácias, supermercados e outros serviços. Já os de alto de padrão tendem a custar mais quando há shoppings, parques e restaurantes nas proximidades.

Considere a infraestrutura do empreendimento e do apartamento

Os terrenos, as casas ou os apartamentos em empreendimentos planejados costumam ser bastante valorizados, especialmente porque tendem a ter espaços de convivência, com circulação de pessoas, eventos, etc.

Garanta que o terreno está regular

A compra de um terreno também requer atenção. O ideal é verificar a infraestrutura das ruas — iluminação, verificação da demarcação, segurança, saneamento básico etc. —, assim como a regularidade do local. Solicite a matrícula individual, que garantirá que a ocupação é válida.

Em suma, fazer a compra e venda de imóveis é um procedimento que exige cuidados, mas que pode oferecer um bom retorno. No entanto, lembre-se de fazer uma boa avaliação e contar com uma assessoria de investimento imobiliário, que indicará os melhores negócios no setor.

E você, gostou de entender melhor o que deve fazer para não errar na transação imobiliária? Compartilhe este conteúdo nas suas redes sociais e ajude outras pessoas a fazerem boas negociações.

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